Wertermittlung

Die Notwendigkeit einen Wert für eine Immobilien zu ermitteln ist vielfältig, bei Kauf oder Verkauf, Beleihung durch eine Bank, Scheidung oder Vermögensteilung, Besteuerung durch das Finanzamt oder in Erbangelegenheiten. Die Anforderungen an ein Gutachten sind im Baugesetzbuch (BauGB), in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), in der Baunutzungsverordnung (BauNVO), in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006), in der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (SW-RL), in der  Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (EW-RL) und in der Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (VW-RL) geregelt.

Gutachten müssen für Laien verständlich sein und einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Für Markt- oder Verkehrswertgutachten sind darüber hinaus einige Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich.

Kurzgutachten

Wenn Sie wissen möchten, welchen Preis Sie bei einem Verkauf erzielen können oder welcher Kaufpreis angemessen ist, reicht ein Kurzgutachten sicherlich aus. Bei der Objektbegehung werden die wesentlichsten Merkmale des Grundstücks und der Bebauung dokumentiert und Bauschäden erfasst.

Ein Kurzgutachten hat keine rechtliche Relevanz. Es kann als Argumentationsgrundlage gegenüber Kaufinteressenten dienen und wird auf gleicher Basis wie ein Markt- oder Verkehrswertgutachten erstellt, wobei der Umfang der Ausarbeitung deutlich geringer ist und keine Beschreibungen enthält. Für wertbeeinflussende Rechte und Belastungen sowie den Erschliessungszustand (Denkmalschutz, Baulasten, Altlasten, Bodentragfähigkeit, Grundwassersituation, Erschliessungskosten, Wohnrecht, Niessbrauch, usw.) werden Annahmen getroffen und bleiben unberücksichtigt.  Die Konzentration liegt auf den wichtigsten Prüfkriterien.

Marktwert- oder Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch

Ein qualifiziertes Markt- oder Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist viel umfangreicher als ein Kurzgutachten. Es ist dann empfehlenswert, wenn eine rechtliche Auseinandersetzung zu erwarten ist. Auch für Angelegenheiten mit dem Finanzamt bei Schenkungen oder Erbangelegenheiten ist ein Marktwertgutachten notwendig. In diesem Gutachten werden in der Regel mindestens zwei Wertermittlungsverfahren angewandt. Das erste Verfahren ist das tragende und das zweite dient zur Plausibilierung des ermittelten Marktwertes.