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Dietmar J. Tebroke

Wertermittlungen

Die ImmoWertV umfasst mehrere Bewertungsverfahren, die je nach Art und Nutzung der Immobilie zum Einsatz kommen. Die wichtigsten Bewertungsmethoden sind:

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwertes) von Immobilien in Deutschland und ist ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Immobilienbewertungsrechts. Sie basiert auf den Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) und stellt sicher, dass bei der Bewertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ein standardisiertes Verfahren angewendet wird.

  1. Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten ermittelt. Dies ist vor allem für Wohnimmobilien relevant.
  2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt insbesondere bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Der Wert wird hier auf Basis der zu erwartenden Erträge (Mieteinnahmen) ermittelt.
  3. Sachwertverfahren: Bei dieser Methode wird der Wert durch die Kosten für den Neubau der Immobilie abzüglich einer Wertminderung bestimmt. Es wird regelmässig bei selbstgenutzten Immobilien angewendet.

Die ImmoWertV legt fest, wie die jeweiligen Methoden anzuwenden und welche Faktoren dabei zu berücksichtigen sind. Ein wichtiges Ziel ist, eine objektive und nachvollziehbare Bewertung von Immobilien zu ermöglichen.

Ich biete je nach Bedarf und Bewertungsanlass folgende Varianten an:

 

Wertindikation

Grundsätzlich soll ein Verkehrswertgutachten transparent und nachvollziehbar sein, damit alle Beteiligten – sei es ein Käufer, Verkäufer, eine Bank oder Versicherung – das Ergebnis verstehen und nachvollziehen können. Bei einer Wertindikation jedoch gibt es Einschränkungen in der Nachvollziehbarkeit, da es meist in standardisierter Form vorliegt, ohne die detaillierte Erläuterung von Bewertungsdaten und deren Ableitung. Die zentrale Herausforderung besteht darin, dass der genaue Zustand des Bewertungsobjekts und alle relevanten Belastungen (öffentlich-rechtliche und privat-rechtliche) bekannt sein müssen, bevor das Formulargutachten erstellt wird. Diese Informationen müssen in der Regel vom Eigentümer oder Auftraggeber bereitgestellt werden, und der Sachverständige ist auf deren Richtigkeit angewiesen, da er keine unabhängige Prüfung dieser Angaben bei den Behörden oder anderen Stellen vornimmt. Daher kann die Qualität und Genauigkeit des Gutachtens nur so gut sein wie die bereitgestellten Informationen.

Im Vergleich zu anderen Gutachtenformen, bei denen eine detaillierte Untersuchung des Objekts und eine umfassende Datenerhebung erfolgen, ist die Wertindikation eher eine vereinfachte Methode, die sich auf vorliegende Informationen stützt. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass der ermittelte Verkehrswert ungenauer ist, sondern vielmehr, dass die genaue Datenbasis entscheidend ist.

Die Frage, ob der in der Wertindikation ermittelte Verkehrswert ungenauer ist als bei anderen Gutachtenformen, lässt sich daher nicht pauschal beantworten. Wenn der Sachverständige über alle relevanten Informationen verfügt und diese korrekt einfließen, sollte das Ergebnis genauso genau sein wie bei einem detaillierteren Gutachten. Die entscheidende Voraussetzung ist die Qualität und Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen.Eine Wertindikation kann eine kostengünstigere und zeitsparende Alternative zu detaillierteren Gutachtenformen sein, wenn alle erforderlichen Informationen bereits bekannt und korrekt sind.

 

Umfang einer Wertindikation ca. 20 - 30 Seiten.

Bewertungsanlass: u.a. Vermögensübersicht, Immobilienkauf, private Angelegenheiten.

Unterlagen (Mindestanforderung): Grundstücksangaben, Pläne, Informationen zum Ausstattungsstandard, Objektbesichtigung sinnvoll.


Kurzgutachten


Ein Kurzgutachten ist eine vereinfachte Form eines Verkehrswertgutachtens. Es dient dazu, eine fundierte Einschätzung zu liefern, ob der Kaufpreis einer verkauften Immobilie den marktüblichen Bedingungen bzw. dem Verkehrswert entspricht.

Im Vergleich zu anderen Gutachtenformen, wie etwa einem gerichtsfesten Gutachten (Marktwertgutachten), zeichnet sich das Kurzgutachten durch einen vereinfachten Aufbau und eine reduzierte Detaillierung aus. Es enthält die wesentlichen Informationen und eine prägnante Erläuterung der Bewertung, jedoch ohne die tiefgehende Ausführung und  umfangreichen Anlagen, die in einem gerichtsfesten Gutachten üblich sind. Die Bewertungsansätze werden nicht im Detail erläutert, und es werden weniger Belege oder ergänzende Materialien beigefügt.

Trotz seiner Vereinfachung bleibt das Kurzgutachten in Bezug auf die durchgeführte Besichtigung und die grundlegende Informationssammlung ähnlich wie andere Gutachtenformen: Der Sachverständige besichtigt das Objekt vor Ort, prüft den Zustand der Gebäude, fragt nach eventuellen, nicht sichtbaren Mängeln und Bauschäden und holt bei Bedarf weitergehende Informationen ein – entweder durch Befragung des Auftraggebers oder durch Anfrage bei den zuständigen Behörden.

Die entscheidenden Unterschiede zum gerichtsfesten Gutachten sind:

  1. Detaillierungsgrad: Das Kurzgutachten enthält weniger ausführliche Erläuterungen zu den Bewertungsansätzen.
  2. Anlagen: Es werden keine umfassenden Anlagen beigefügt, wie es bei einem gerichtsfesten Gutachten der Fall wäre.
  3. Einsatzbereich: Ein Kurzgutachten ist nicht geeignet für rechtlich bindende Verfahren wie Zwangsversteigerungen, Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren oder für die Vorlage beim Finanzamt, wenn es um die Feststellung eines niedrigen Verkehrswerts geht.
Das Kurzgutachten ist also eine pragmatische Lösung, wenn eine schnelle, weniger komplexe Einschätzung des Verkehrswerts benötigt wird, jedoch keine tiefergehende rechtliche Bindung erforderlich ist.

Umfang eines Kurzgutachtens ca. 40 - 50 Seiten.

Bewertungsanlass: u.a. Immobilienverkauf, einvernehmliche Trennungsangelegenheit, Vermögensteilung.

Unterlagen (Mindestanforderungen): Grundbuchangaben über Eigentümer, Größe, Miteigentumsanteile, Eintragungen in Abt. II, Baupläne mit Flächenangaben, Angaben über Baulasten, Erbbaurechte und weitere Besonderheiten, Objektbesichtigung notwendig.

 

Marktwert- oder Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch

Das  gerichtsfeste  Gutachten ist die  umfassendste und detaillierteste Form des Verkehrswertgutachtens,  das besonders in rechtlichen Kontexten erforderlich ist,  bei denen hohe Rechtssicherheit gefragt ist.  Der Aufbau und Umfang dieses Gutachtens  orientieren sich an  strengen rechtlichen und fachlichen Anforderungen, um sicherzustellen, dass es als Beweismittel vor Gericht oder in anderen rechtlichen Verfahren anerkannt wird.

Gerichtsfeste Gutachten sind notwendig in folgenden Situationen: 
  1. Zwangsversteigerungsverfahren: Hier wird der Verkehrswert benötigt, um den Wert der Immobilie für die Versteigerung zu bestimmen.
  2. Vorlage beim Finanzamt: Bei der Feststellung eines niedrigeren Verkehrswerts, etwa im Rahmen von Schenkungs- oder Erbschaftssteuererklärungen, oder bei der Privatisierung von öffentlichen Immobilien.
  3. Erbauseinandersetzungen und Scheidungsverfahren: Zur Bewertung von Immobilienanteilen und für die faire Verteilung im Falle von Erbschaften oder Scheidungen
  4. Rechtsstreitigkeiten: Wenn zu erwarten ist, dass das Gutachten als Beweismittel in einem rechtlichen Verfahren verwendet wird, etwa bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Wert einer Immobilie.

Ein gerichtsfestes Gutachten wird auch dann empfohlen, wenn höchste Rechtssicherheit gewünscht ist, etwa von Käufern oder Verkäufern in komplexen Transaktionen oder bei Unklarheiten, die möglicherweise vor Gericht geklärt werden müssen.

Wichtige Merkmale eines gerichtsfesten Gutachtens:
  1. Vor-Ort-Besichtigung: Der Sachverständige besichtigt das Bewertungsobjekt gründlich, prüft den Zustand der Gebäude und fragt nach etwaigen nicht sichtbaren Schäden oder Mängeln.
  2. Erhebung von Informationen: Die notwendigen zusätzlichen Informationen zu öffentlich-rechtlichen (z. B. Baulasten, Denkmalschutz) und privatrechtlichen Belastungen (z. B. Grundbucheintragungen in Abteilung II) werden schriftlich bei den zuständigen Behörden eingeholt, was zusätzliche Rechtssicherheit garantiert. Dies ist ein entscheidender Unterschied zu einfacheren Gutachtenformen, bei denen solche Informationen unter Umständen nur durch Befragungen des Auftraggebers ermittelt werden.
  3. Beleuchtung von Mietverhältnissen und privaten Verträgen: Diese Informationen, die nicht öffentlich zugänglich sind, werden durch Befragung der beteiligten Parteien ermittelt. Hierbei wird insbesondere auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse sowie auf andere private vertragliche Bindungen hingewiesen.

Das gerichtsfeste Gutachten enthält alle relevanten Bewertungsansätze und die Methoden der Wertbestimmung im Detail. Alle Schritte der Verkehrswertermittlung werden gründlich erklärt und dokumentiert, damit das Gutachten als objektives Beweismittel vor Gericht anerkannt werden kann. 
Zusammengefasst ist das gerichtsfeste Gutachten der Standard für alle rechtlich relevanten Verfahren und Fälle, in denen der Verkehrswert einer Immobilie als Beweismittel dienen soll. Es sorgt für höchste Rechtssicherheit, da es auf verlässlichen, nachprüfbaren Quellen basiert und in seiner Ausarbeitung umfassend und nachvollziehbar ist.


Umfang eines Martkwertgutachtens ca. 50 - 60 Seiten.

Bewertungsanlass: u.a. Vorlage bei Gericht, beim Finanzamt, Schenkung, Erbschaft, Betreuungsangelegenheiten, Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen, gerichtliche Angelegenheiten, Scheidung, Zwangsversteigerung.

Unterlagen (Mindestanforderungen): aktueller Grundbuchauszug,  aktueller Katasterauszug, Einsichtnahme bei der Stadt | Gemeinde in die Bauakte, Baugenehmigungspläne mit Flächenangaben und Baubeschreibung, schriftliche Auskunft der Behörde über Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz, Erschließungskosten, Planungsrecht, vertragliche Unterlagen zu Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht und weitere Besonderheiten, Objektbesichtigung notwendig.

 

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