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Wertermittlungen

Immobilienbewertung nach ImmoWertV


Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien in Deutschland. Sie basiert auf den Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) und stellt sicher, dass jede Bewertung nach einheitlichen, nachvollziehbaren und transparenten Kriterien erfolgt.
Je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren
Der Wert einer Immobilie wird durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke.


Ertragswertverfahren
Hier steht der wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund. Der Wert wird auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Anlageimmobilien angewendet.


Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Immobilienwert aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich der altersbedingten Wertminderung bestimmt. Diese Methode kommt häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.


Die ImmoWertV sorgt dafür, dass Immobilienbewertungen objektiv, marktgerecht und nachvollziehbar durchgeführt werden – ein entscheidender Faktor für fundierte Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder in rechtlichen Angelegenheiten.


Meine Bewertungsleistungen:

Je nach Bewertungsanlass z. B. Erbschaft, Schenkung, Nießbrauch​, Wohnrecht zur Vorlage beim Finanzamt oder zur Vorlage bei Gerichten und notariellen Angelegenheiten und Zielsetzung biete ich verschiedene Varianten an:


 

Wertindikation - die kompakte Form der Immobilienbewertung

Eine Wertindikation stellt eine überschlägige und unverbindliche Einschätzung des Marktwerts der Immobilie dar. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten und keine Wertermittlung nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Die Wertindikation dient ausschließlich der ersten Orientierung hinsichtlich des voraussichtlichen Marktwerts und basiert auf einer vereinfachten Datengrundlage, insbesondere auf den zur Verfügung gestellten Objektangaben sowie geeigneten Vergleichsdaten und vereinfachten Wertermittlungsansätzen. Eine vollständige Objektbesichtigung sowie eine umfassende Prüfung der tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Grundstücksverhältnisse sind regelmäßig nicht Gegenstand der Wertindikation. Aufgrund des vereinfachten Bewertungsansatzes ist die Aussagekraft der Wertindikation gegenüber einem nach den Vorgaben der ImmoWertV erstellten Verkehrswertgutachten entsprechend eingeschränkt.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt keine Wertindikation. Aufgrund der eingeschränkten Datengrundlage hat der ermittelte Wert nur indikativen Charakter.


Kurzgutachten - die kompakte Bewertung mit klarer Aussage nach § 194 BauGB

Ein Kurzgutachten ist eine in ihrem Umfang gegenüber einem Marktwertgutachten reduzierte Wertermittlung gemäß § 194 BauGB. Es wird nach den anerkannten Grundsätzen der Immobilienwertermittlung und unter Anwendung der einschlägigen Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt, beschränkt sich jedoch auf die für den jeweiligen Bewertungszweck wesentlichen Sachverhalte und Ermittlungen.
Der Inhalt und die Tiefe der Untersuchung richten sich nach dem Bewertungsanlass sowie dem mit dem Auftraggeber vereinbarten Leistungsumfang. Im Vergleich zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten enthält ein Kurzgutachten regelmäßig eine verkürzte Darstellung der Objektbeschreibung, der zugrunde gelegten Daten und der Wertermittlung. Es ist daher nur für den vereinbarten Verwendungszweck geeignet.
Nach der ImmoWertV gibt es keinen Unterschied zwischen der Ermittlung des Verkehrswerts in einem Kurzgutachten und einem Vollgutachten. Der Unterschied liegt ausschließlich in Umfang und Dokumentation der Ausführungen. Auch ein Kurzgutachten muss den Verkehrswert nach den anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung ermitteln; lediglich die Herleitung und Darstellung können – soweit der Bewertungszweck dies zulässt – knapper ausfallen. Es werden keine behördlichen Auskünfte zum Denkmalrecht, zu Erschließungskosten, Baulasten, Altlasten und zum Planungsrecht eingeholt, sondern Annahmen zugrunde gelegt.


Gerichtsfestes Vollgutachten - maximale Rechtssicherheit und Nachvollziehbarkeit nach § 194 BauGB
Ein gerichtsfestes Vollgutachten ist eine ausführliche Dokumentation der Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) einer Immobilie zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag unter Beachtung der gesetzlichen Definition des Verkehrswerts gemäß § 194 BauGB sowie nach den Grundsätzen und Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das Gutachten dokumentiert die maßgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen, die verwendeten Wertermittlungsdaten sowie die angewandten Wertermittlungsverfahren und leitet hieraus den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie nachvollziehbar und plausibel ab.
Nach der ImmoWertV gibt es keinen Unterschied zwischen der Ermittlung des Verkehrswerts in einem Kurzgutachten und einem Vollgutachten. Der Unterschied liegt ausschließlich in Umfang und Dokumentation der Ausführungen und es werden schriftliche Auskünfte zum Denkmalrecht, zu Erschließungskosten, Baulasten, Altlasten und zum Planungsrecht eingeholt und sachverständig gewürdigt.





 
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